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仲量联行:新冠疫情对商业地产影响初判

发布日期:2020-02-21   作者:国金ABS云     浏览次数:11

 来源:国金ABS云  新浪财经
文章内容及数据转自仲量联行,如有侵权请联系删除。
2020年的春节注定让中国铭记,我们刚刚经历了2019年“经济不确定性”所带来的种种变化,又迅速面临开年第一只“黑天鹅”——新型冠状病毒感染疫情。局势的变化让中国人在春节期间由走亲访友变为“线上拜年”,本该举国欢庆的节日气氛变成抗击肺炎、共同战“疫”的全民关注。
全国交通运输、消费市场、经济活动均受疫情冲击。房地产市场相继传出消息,住宅开发商暂时关停售楼处,而多家零售运营者则减租、免租,与商家共度难关。在此时期,探索疫情对经济、社会,特别是对我们所处的商业地产市场的潜在影响将格外关键。
天灾、疾病、战乱等独立社会事件在所有经济预测模型中被视作外生变量,它具有突然性、偶然性、不可预测性的特征。这一次的疫情也正是这样的一宗“黑天鹅”事件,并已开始对经济和生活产生重大影响。
对于刚刚经历了2019年的压力和挑战的北京市场,不少办公楼业主直呼此次新冠疫情使得市场形势“雪上加霜”。
此次研究,我们首先将着重分析北京市非典时期的经济市场情况,并与本市当前环境进行对比,随后对北京办公楼市场需求行业进行针对性研究,最后将阐释对业主所进行的访谈调查,希望对各位同事作出市场研判有一定帮助。
01
“非典”年北京显著受挫,本次疫情风险程度或更高
本次新型冠状病毒疫情所带来的经济和市场影响,预计与2003年非典时期的表现将多有可比之处。因此,将当前经济、市场环境与2003年进行对比,有助于我们更好的分析和理解北京可能面对的挑战与市场趋势。
目前,已有多篇相关的全国性经济数据分析,因此本文将聚焦北京市,探讨北京所受经济社会影响。
第一,北京市经济体量已翻十倍,但增长动能放缓,本次疫情风险程度或更高,市级针对性政策扶持尤为重要。
2003 年北京市地区生产总值仅约3,700 亿元,而16年后,全市2019年实现地区生产总值3.5万亿元,经济体量达到“非典”年的10倍。通过十余年的发展,北京当前经济实力远远高于2003年水平,应对内外部变化和危机挑战的能力不可同日而语。
此外,北京市拥有应对非典防疫及其后对各行业进行补助扶持的丰富经验,因此此次抗压能力、经济及产能恢复速度有望优于全国其他省市,进而有助于北京保持稳健的基本面。
但是,我们同时也应看到,当前中国经济已进入增长动能放缓、经济结构调整的“由增量转向增质”的转型阶段。2019年,受经济下行压力影响,北京市全年 GDP增速最终落在6.1%(同比下降0.5个百分点);而 2020年北京市预期全市承压企稳,增长目标设定为 6%左右。
随着当前经济压力持续,加之开年突发疫情,局势尚在变化中,英国经济学人智库 (EIU)预测本次疫情对中国 2020年GDP 增长率的影响将达到 0.5-1.5个百分点,下行将集中于今年一、二季度。
在经济环境原已面临内外部双重压力与挑战的基础上,本次疫情进一步加深了制造、投资、消费等行业所面临的压力,风险程度与2003年的非典疫情相比或将更高。
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第二,非典期间北京短期受挫更为迅猛,疫情过后回升速度较缓。
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整体而言,2003年的“非典”疫情于2月春运期间开始初步传播扩散,3月进入集中爆发期,并于6月解除。通过上图可见,全国经济主要在 2003年第二季度受到明显影响,GDP增速下降约2个百分点,但下半年运行较快回归正轨,全年增速达10.0%,同比增长约 1个百分点,全国整体经济仍保持增长加速的大趋势。
但是,北京为“非典”疫情集中的主要区域,因此全市受疫情影响明显大于全国整体情况,不仅短期所受冲击更为显著,而且全年整体增势受挫放缓。
2003年非典集中爆发之前,北京GDP 开年录得12-13%的增长率,表现强劲。但受疫情影响,二季度增速环比大幅下降3.4个百分点,降至 9.6%(而上一年同期,经济增速上提约2个百分点)。此后,随着疫情结束,全市经济活动逐步恢复,但经济增势未见大幅回升,于三季度末微升至 10.0%。
而全年北京GDP增长率仅达10.5%,同比仅微增 0.1个百分点,全市经济增长水平较去年同期持平,未能如全国整体经济表现一般迅速恢复上涨势头。2003 年全年,北京经济运行呈现出“高开—下行—微幅回升—基本持平”的趋势。
而今年,虽然北京并非疫情最为集中爆发的区域,但本次疫情已为全国性公共卫生事件,延长假期、停产停工、限制交通出行等全国性防疫部署对各省市均会产生显著影响。
截至2月3日17时,北京市确诊病例已达212例,在全国省市中居中高水平。由于北京人口迁移相对活跃、人流相对密集,因此本市疫情防控形势较为严峻,预计疫情所带来的经济、社会和市场压力较高。因此,今年北京经济运行趋势是否能在短期受挫后快速回弹,亦或将承压进一步下行,仍有待观察。
第三,本次新冠疫情期间,北京市需制定较2003年更有力的支持性政策,并重点扶持中小型企业。
2003年非典时期,北京自5月中旬起陆续推出多项举措,明确针对受疫情影响营业额下滑幅度达50%以上的餐饮、酒店、旅游和交通运输行业(不含商业零售业),包括半年期减税(含营业税、个税和部分房产类税)、减费、部分缓缴社保、提供贴息贷款等;并针对部分制造业提供补助,包括对汽车制造业等现代制造业提供贴息贷款,以及加大对出口企业补助。
而本次新冠疫情期间,隔离防护、停工停产等措施显然更为严格,预计会短期内对经济活动所施压力将更为明显,当然在一定程度上也有助于限制疫情影响范围、缩短疫情对经济运行的影响时间。
预计政府将在非典时期政策经验的基础上,不断出台更为广泛的支持性政策,尤其是重点扶持因短期停工而现金流压力增长、但融资渠道受限的中小型企业。
2月1日,中国人民银行等五部门已联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,以加强信贷投放、提供充足流动性,保障本次疫情防控时期实体经济的金融支持。
2月3日起,中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,以确保货币市场平稳运行,流动性较去年同期高 9,000亿元。预计未来,更多的国家级利好经济环境的整体性政策,以及针对特定行业的支持性政策,将陆续出台。
此外,地方政府也须制定、落实针对性举措,以保证本市企业在疫情期间能合理运行、渡过难关。
苏州市率先出台了针对中小型企业的十条政策意见,确保小微企业金融支持,实施援企稳岗、部分缓缴社保费等政策,并减免中小企业房租、税费及延期税款缴纳等负担。上海也已发布四条政策,包括延长社保缴费期至疫情解除后3个月,及对企业职工培训进行补贴。
北京2月3日也已发布数条缓解企业生产经营困难的措施,包括实施灵活用工政策、适当下调贷款利率、解决融资加快续贷、及分行业延长社保征收期,并鼓励办公楼、商城等运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,要求各区为此类企业提供适度财政补贴。
预计在此基础上,北京市各区、各机构将陆续及时制定更多更具针对性、更为细化的相关举措,并着重支持中小微企业在困难时期的发展,如此方能高效有力地应对当前经济所面临的结构性和外生性双重压力。
第四,相较于非典年,此次疫情时期北京办公楼市场容错空间预计更小。
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具体到办公楼市场,非典时期的北京市场仅受到短期影响。甲级办公楼市场租金在2003年2-3季度分别环比下降3%和4%,而2003年全年租金水平仅同比下降 6%。若排除新项目低价入市等其他影响因素,非典疫情对办公楼市场租金的短期影响仅为-2%左右。
随着疫情得到有效控制,全市租金水平旋即回调,2004 年北京甲级办公楼市场租金即录得同比11.2%的高速增长。虽然市场空置率并未因疫情影响表现出明显变化,但全市租赁活跃度大幅下降,2003年北京甲级办公楼净吸纳量仅4.7万平方米,仅为去年同期的37%,是2004年的24%。
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多组数据均表明非典时期,北京甲级办公楼市场仅发生短期波动,在疫情结束后回归快速发展轨道,为市场在应对此次疫情时提供信心。
但是值得注意的是,当前北京甲级办公楼所面临的整体环境和市场规模与2003年大相径庭,疫情所带来的影响不能简单类比2003年的情况。
比如,甲级办公楼市场整体体量在16年间已增长近900%,而租金水平增长也已超过160%。
2003年,北京全市甲级办公楼租户缴纳月租金总额为1.1亿元,而此刻北京全市需承担超过21.6亿元的甲级办公楼月租金成本,租金成本翻了21倍,而同期GDP总值仅增长约10倍。与此同时,北京也刚刚经历了2019年经济下行压力所带来的市场波动,多个市场指标处于历史新低。
相较2003年,我们所处的市场虽然拥有更庞大的体量、更强的常规风险抵御能力,但面临疫情等突发意外事件时,也相对更加脆弱,容错空间更小。
市场各方参与者不能因非典年的市场恢复速度而盲目乐观,但也应保持基本信心,主动提前采取措施、调整应对策略,以更合理的方式分配疫情成本,保证整体市场的健康水平。
02
新冠疫情影响下,办公楼市场需求进一步承压
第一,整体而言,本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验,本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。
短期内而言,疫情将对市场需求产生延迟、延期的作用。各类搬迁需求、新增需求均会受疫情影响而延后。虽然需求本身没有消失,但是各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少。
由于返工的延迟、安全卫生的顾虑等因素,看房、装修等活动将受到一定限制,相关的地产决策将会推迟,而续租或成为主要甚至唯一选择。这一情形下,原本已受经济下行压力影响的需求增长动力将面临更深刻的考验,加剧市场预期的下调。
中长期而言,根据疫情持续时间的不同,市场需求的健康程度可能会受到不同影响,来自中小型企业的租赁需求尤甚。
当前局势下,全市经济活动已面临一定停滞,但是工资、社保、租金等费用均需企业正常支付。以租金为例,2019年北京甲级办公楼市场已出租面积超过570 万平方米,全市单月即产生超过21.6亿元的租赁成本,而租金在一般意义上仅应占总成本的10%-20%。
若企业无法在上述成本方面获得来自政府的相关支持协助,而需全部独立承担,一些企业将承受巨大压力,甚至可能面临破产倒闭的困境。
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具体而言,中小企业将受到更为显著的影响。在2019年北京甲级办公楼市场租赁成交中,承租面积小于1,000平方米的中型、小型企业占比超过 50%,是办公楼需求的主要来源。因此中小企业的经营压力的增加,将对全市办公楼市场产生迅速、显著的影响。
不仅如此,在当前中国经济新旧动能转换的时期,以中小型企业为主的科技创新类企业是北京市场最为重要的增长动能。
事实上,此刻市场中已频现为中小企业生存现状担忧的言论,多家知名公司也面临着因经营活动停滞而出现的现金流压力——据报道,著名餐饮公司西贝的现金流仅能再支撑3个月。
虽然央行可以通过货币政策释放一定的流动性,并定向扶持中小微企业的成长,但我们预期2020年仍会有更多中小微企业面临优胜劣汰的现实挑战。
有效的财政政策,尤其是针对中小微企业的定向扶持政策——如帮其支付或部分支付“疫情成本”等举措——或将在未来经济和北京办公楼市场中扮演更加重要的角色。
第二,疫情对不同的行业的影响截然不同,总结而言可以分为以下三类:
下滑产业:2020年伊始,新冠疫情已对市场主体的经济活动产生可预见性的影响,尤其是零售贸易、消费服务、交通运输、外贸、酒店餐饮、娱乐传媒等聚焦个人消费的产业受影响较大。今年全年,预计相关领域的整体需求将受疫情影响,租赁活跃度进一步降温。
韧性产业:金融业、专业服务、房地产建筑三大(B类)产业受影响程度低于前者(A类),其产业发展基本面决定了其办公需求更具韧性。此类行业作为经济发展的支柱型产业,对国民经济发展以及办公楼市场需求面发挥着决定性的作用。此类产业仍将是办公楼市场需求的核心支撑。
获益产业:疫情结束后,我们预期线上游戏、教育、视频等科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业等(C 类)行业将因本次疫情事件的突发而有所获益,其未来前景将高于年初预期。
由于市民大多封闭在家,在线游戏、教育及视频网站的用户数及流量创下新高,会员注册量不断增长,发展势头强劲。此外,在疫情大规模爆发后,市民对生理卫生与心理健康的重视程度明显提升,生物医药、体检测试、健康管理等大健康产业及环保领域未来发展前景看好。
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截至2019年,在北京甲级办公楼市场租户结构中,金融、TMT 以及专业服务业为最主要的租户行业,总计租赁全市超过2/3的甲级办公面积。如果与疫情所影响行业的分类进行交叉分析,北京有近半数(48%)的甲级面积由韧性产业承租。
仅就行业而言,这预示着北京办公楼市场对此次疫情有一定的风险抵御能力,是这一次“黑天鹅”事件中北京办公楼市场的压舱石。同时,市场中有1/3的面积是由面临较大压力的下滑行业承租。
如若发生极端情况,这部分租户的经营状态变化可能会引发市场动荡,行业从业者需提前关注此类风险。最后,全市近 1/5 的甲级办公面积由获益产业租赁使用,这部分将是帮助市场度过疫情难关,保留潜在增长活力的关键。
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第三,世界卫生组织对中国本次疫情的定性将影响中国进出口贸易,进而对相关行业及办公楼市场产生负面影响。
1 月 31 日世卫组织将新冠病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC),但不赞成甚至反对对中国采取旅行或贸易禁令。
就目前国际形势而言,中国的进出口贸易受生产端以及国际舆论的压力日渐凸显。目前,美国、澳大利亚等国家已禁止从中国出发的人员入境,而数十家航空公司暂停往返中国的航线。短期内,中国进出口贸易以及国内外交流将面临不同程度的挑战。
2020年初,中国与美国的贸易摩擦刚刚告一段落,但近期出台的一系列开放政策所带来的利好,将不得不因突发疫情延迟作用于市场。作为中国重要的对外窗口和外资公司主要落址处,北京将会受到国际经济贸易关系变化的深远影响。
因此,短期内外贸类企业或涉外企业的办公需求预计将明显回落,部分企业的扩租、搬迁计划将可能延期或取消。
第四,政府已出台专项政策扶持,预计会逐步作用于市场。
如上文经济部分所述,2月1日人民银行等五部门联合印发的强化防疫时期金融支持的举措,保持流动性合理充裕及信贷金融支持,且提出针对小微企业的金融优惠服务,要求金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷。该文件有助于帮助受疫情影响具有较高风险的中小微企业,提升其风险抵御能力,为市场打了一剂定心针。
而北京市也已成为首批出台相关举措的城市,提出适当下调贷款利率、解决融资加快续贷、分行业延长社保征收期等措施;并针对中小微企业,鼓励办公楼、商城等运营方适度减免疫情期间中小微企业租户的租金,区级政府将提供适度财政补贴。预计随后北京将发布更为细化的定向支持性政策,稳定行业运行和市场预期。
03
业主预期下调,积极关注续租并准备应对措施
由于本次疫情为突发事件,当前其对租赁市场的影响及市场各方可能采取的应对措施尚不明朗。因此,在市场反应初期,业主方心态对把握未来市场趋势尤为重要。
我们针对本次疫情面向办公楼业主进行了问卷调查及访谈,以分析市场情绪和业主心理,探讨业主方已采取或可能采取的租赁、运营策略调整。
第一,业主普遍预期本次疫情对市场影响程度较深、影响周期较短。
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尽管绝大多数业主认为本次疫情对市场仅产生短期影响,但对其影响力持较为忧虑的态度。
其中,近四成受访业主认为疫情对市场有中度影响,超过三成业主认为会有较强影响,而超过15%的业主认为疫情将对市场产生高烈度的重大影响。
自2019年以来,北京办公楼租赁市场持续承压放缓,大多数业主都已面临由于经济下行、需求疲软和新增供给所带来的多重压力,在此基础上,本次疫情将对全市租赁活动以及需求活跃度产生直接冲击。
对于自身项目表现相对欠佳的业主,此次疫情无疑是雪上加霜,部分业主表示积极的应对措施也未必能改善目前项目所面临的空置持续上升、租金下调的局面。所以,如何确保项目内现有优质租户不流失,将是业主方关注的重中之重。
论及本次疫情对办公楼市场的影响周期,85%的业主认为市场所受额外压力将集中在一个季度以内。短期内,全市看房量将会锐减,导致租赁活动大幅放缓,甚至停滞不前。
但他们普遍相信,市场预计在一个季度后将逐步摆脱疫情拖累,出现回暖的迹象。若疫情可在短时间内得到有效控制,则看房、装修等需要人员大量接触的活动亦可陆续展开,潜在客户和租赁行为将逐步增长。但是也有业主表示,市场能否在最短时间内恢复活力实际上受制于疫情未来发展的态势。
2月10日大部分企业的正式复工的时间被视为重要的节点,若此时疫情仍未得到有效控制,部分业主认为疫情为市场带来的额外压力将需要6-9个月之后才能得到缓解。
第二,多数业主已制定或计划做出租赁策略调整,但租金优惠相关的让步并非唯一选择。
由于多数企业目前尚未完全复工,加之目前局势变化较为不明朗,市场中的不确定性较高,大多数业主目前仍保持观望态度。仅有23%的业主表示,其项目已做出调整或计划制定更为灵活的租赁策略;另有54%的业主表示,虽然目前暂未有明确调整,但预计将逐步制定各项应对举措。许多业主已经进一步下调对自身项目2020年租金和项目表现的预期。
即便如此,61%的受访业主表示目前不考虑效仿商业项目,对现有租户给予租金的补贴或减免。与商场租户相比,办公楼租户受疫情的直接影响较低,承压能力则较高。尤其是表现优良的项目往往租户结构稳定、品质良好,短期项目内预计不会出现大量退租的情况。
另外,一些受访业主考虑减免部分物业费,以减少租户损失。对于楼内正在装修或准备进场装修的租户,由于疫情的不可抗力因素,其装修的进程受到直接影响,部分已宣布工期暂停,因此一些业主表示将根据实际情况和租户需求,给予额外的装修期或免租期。
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在与租金优惠相关的举措之外,大部分业主将会通过调整佣金,或投入额外的运营成本提升项目物业管理等方式,提高自身的“软实力”和吸引力,如加强人员管控、增加楼宇消毒次数、提升新风量和升级空调设备等,以此保障项目在充满挑战的市场环境中具有更高的信任值和认可度。当前业主方决策多以半年为期,下半年将根据事态的发展和市场的反馈做进一步的调整。
第三,新租需求预计受到显著抑制,保证续租将为业主方工作重点。
业主方认为疫情对其储备租户和在谈的新租客户影响将最为显著,租赁市场决策周期预计将延长。部分业主表示,对于疫情发生前有租赁意向的潜在客户,和楼内的扩租类需求来说,本次疫情的负面影响最为直接。
由于市场担忧情绪加剧,此类租赁需求的决策周期将会延长,甚至会出现需求暂时搁置的情况,导致市场上新租成交的数量将在原有较低基数上进一步锐减。这对于期望在春节后提升入驻率的项目,有直接的影响甚至打击。
在多方压力下市场逐渐转变为租户方市场,租户在谈判过程中具有更强的议价力。受当前经济环境影响,租户租金敏感度已大幅提升,往往向业主施压以追求更低租金。而受疫情影响,这一趋势预计将深化。对于正在谈判进程中尚未敲定的新租交易而言,业主表达出对自身议价能力下降的担忧。
受访业主表示,将会基于租户品质,“一事一议”地提供进一步的租金折扣或免租期延长,并下调对项目今年表现的原有预期,以渡过这一较为艰难的时刻。但业主方仍然期待在疫情平稳后,受到“抑制”或暂时搁置的需求将逐步释放,为市场带来信心。
受经济下行压力持续影响,疫情发生前北京市场的新租成交规模已十分有限,业主目前对于如何保证优质租户不流失、确保项目内现有租户续租更为重视。
对于楼内的租约即将到期的客户,部分受访业主表示,将会采用降低租金等方式尽可能实现续租。对于业主而言,目前在动荡的市场中保持项目的稳定是重中之重,用租金层面的小部分损失换取项目的长期稳定,被普遍视作较为明智的举措。
面临租约到期的租户将从中受益,不仅市场中将会出现更为多样且性价比更高的选择,原址续租的成本也有望压缩,在疫情平稳后此类可能会有助于推动市场活跃度的提升。

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